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건물 기준시가 조회
건물 기준시가는 건물의 가치를 세금 계산을 위해 정부가 공식적으로 정한 가격입니다.
이 가격은 실제 거래가격이 아니라, 세금을 공정하게 매기기 위한 기준으로 사용됩니다. 기준시가는 국세청에서 매년 정하고, 건물의 종류, 지역, 건축 연도, 구조 등에 따라 다르게 평가됩니다.
예를 들어, 여러분이 어떤 건물을 팔거나, 상속받거나, 증여받는 경우에는 그 건물의 가격이 얼마나 되는지 알아야 세금을 계산할 수 있습니다. 하지만 거래가격은 사람마다 달라질 수 있으니, 정부에서 통일된 기준을 만들어 사용합니다. 이게 바로 건물 기준시가입니다.
기준시가는 토지 가격과는 별개로, 오직 건물 자체의 가치만을 평가합니다. 따라서 부동산 세금을 계산할 때는 토지의 공시지가와 건물 기준시가를 각각 따로 합산해서 사용하게 됩니다. 예를 들어, 여러분이 건물이 포함된 땅을 팔려고 할 때, 땅값은 공시지가로, 건물값은 기준시가로 계산해서 세금을 매깁니다.
예를 들어, 부모님께서 건물을 물려주셨는데, 그 건물의 실제 거래가격이 5억 원이라고 해도 기준시가가 4억 원이라면, 상속세는 5억 원이 아니라 4억 원을 기준으로 계산됩니다. 마찬가지로 건물을 팔 때도 실제로 3억 원에 팔았더라도, 기준시가가 2억 원이라면 세금은 2억 원을 기준으로 계산합니다.
건물 기준시가 산정방법
건물 기준시가 = 단위면적 기준 가격 (㎡당) × 연면적 (㎡) × 가격 보정요소
- 단위면적 기준 가격: 건물의 종류, 용도, 위치 등에 따라 국세청이 정한 ㎡당 가격.
- 연면적: 건물의 총 바닥 면적(모든 층의 면적 합).
- 가격 보정요소: 건물의 건축 연도, 구조, 위치, 사용 상태 등.
산정에 영향을 미치는 요소
(1) 건물의 종류 및 용도
- 건물의 용도(아파트, 상가, 공장 등)와 종류에 따라 단위면적 기준 가격이 다르게 적용됩니다.
예:- 아파트: ㎡당 1,000,000원
- 상가: ㎡당 1,500,000원
- 공장: ㎡당 800,000원
(2) 건축 연도(감가상각률)
- 건물의 나이에 따라 가치가 감가상각됩니다.
- 새 건물(1~5년): 감가상각률 없음.
- 10년 이상: 감가상각률 20% 적용.
- 20년 이상: 감가상각률 30~50% 적용.
(3) 건물 구조 및 재질
- 건물의 구조와 재질에 따라 가중치가 다르게 적용됩니다.
- 철근콘크리트 건물: 높은 가격 평가.
- 목재 건물: 낮은 가격 평가.
(4) 위치 및 주변 환경
- 건물이 위치한 지역의 경제적 가치에 따라 가격이 가산되거나 감산됩니다.
- 도심 및 상업 지역: 가산 요인.
- 외곽 및 농촌 지역: 감산 요인.
예시 1) 상가 건물 기준시가 산정
- 건물 정보
- 건물 용도: 상가
- 단위면적 기준 가격: 1,500,000원/㎡
- 연면적: 200㎡
- 건축 연도: 15년 경과 → 감가상각률 20%
- 위치: 주요 상권 → 위치 가산율 10%
계산 과정
기준시가 = (단위면적 기준 가격 × 연면적) × (1 − 감가상각률 + 위치 가산율)
기준시가 = (1,500,000원 × 200㎡) × (1 − 0.2 + 0.1)
기준시가 = 300,000,000원 × 0.9 = 270,000,000 원